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股权转让]佛塑科技:拟股权转让事宜涉及的佛山市卓越房地产开发

发布日期:2021-07-05 17:11   来源:未知   阅读:

  本册评估说明,供国有资产监督管理机构、相关监管机构和部门使用。除法律法规

  规定外,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。

  根据国家关于资产评估的有关规定,委托方和被评估单位共同撰写了《关于进行资

  1、本次评估的对象是佛山市卓越房地产开发有限公司的股东全部权益价值,评估

  范围是佛山市卓越房地产开发有限公司的全部资产(流动资产和非流动资产)及相关负

  本次评估对佛山市卓越房地产开发有限公司《关于进行资产评估有关事项的说明》

  中所确定的评估范围进行账务上的抽查复核,对开发产品和设备进行现场勘察并抽查盘

  点,核对账内资产与现实实物是否相一致及对每项资产质量作出判断。具体的清查内容

  以上纳入评估范围的资产、负债经广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙)审

  存货为存货为开发产品,均位于佛山市禅城区轻工三路9、11号,具体状况如下表:

  项目名称为“珠江罗马新都”,项目西接东幡南路、东连佛山大道、北为张槎四路、

  南为五峰四路。共两块土地,土地分别办证,总面积为86343.00平方米,分三期开发,

  总建筑面积约20万㎡,容积率2.5,规划总绿地面积约2.3万㎡,绿化率达39%。生活

  配套有1.5万㎡的欧陆风情商业街,区内另配有新古典主题园林、社区游泳池、社区文

  楼盘外墙装修裙楼大理石,其上瓷片,内部大堂地面为抛光砖,一般配置2-3部电

  梯,铁木扶手消防步梯,铝合金窗,实木入户门,水电暗敷,PVC上下水。沿街面为

  --张槎及禅城居住区、祖庙商圈、专业市场、星级酒店、知名学校、优质医疗机构等都

  在两公里半径生活圈内。附近有百花广场、环球国际广场等购物中心,有佛山市中医

  院、佛山妇幼保健院、佛山第二人民医院等医疗机构;佛山科技学院、佛山市汾江中

  学等教育配套。距祖庙地铁站约5分钟车程,轻工路有110、117、119、160、K2路公

  交通过。张槎西路、轻工路、季华北路让所在的区域张槎真正实现南北贯通、东西畅

  佛山市卓越房地产开发有限公司存置于佛山市禅城区轻工三路11号的设备,主要包

  ②比亚迪QCJ6480MJ小型普通客车、大众斯柯达昊锐SVW7189BJD小型轿车共2

  2015年9月7日至2015年9月8日,评估小组的财务人员核实会计账务,收集各

  2015年9月9日至2015年9月11日,评估小组的工程师在佛山市卓越房地产开

  发有限公司的固定资产和存货管理人员的陪同下,对实物资产进行现场勘察,并收集

  经清查核实,佛山市卓越房地产开发有限公司的全部资产账面值1,005,868,705.21

  货币资金账面值为156,040,620.09元,其中:现金账面值为51,197.79元,银行存款

  账面值为155,989,422.30元。评估人员将现金评估明细表与现金日记账进行核对,并进

  行现金盘点,倒推至评估基准日时的库存数;银行存款及其他货币资金评估明细表与日

  记账和银行存款对账单、余额调节表进行核对,并发函询证。经清查核实,账实相符。

  在清查核实中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和企业填制的评估明细表进

  行核对,抽查凭证并抽取数额较大的单位进行发函询证,审查其金额、内容、数量、日

  评估时,逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金、信用、

  经营管理现状等,对各款项收回的可能性作出判断,预计风险损失,从而确定评估值。

  对于有充分理由相信全都能收回的,应按全部应收款额计算评估值;对于符合有关管理

  制度规定应予核销的或有确凿根据表明无法全额收回的,应按全额或者一定比例确定评

  佛山市卓越房地产开发有限公司的存货为开发产品,均位于佛山市禅城区轻工三路

  9、11号。依据企业提供的存货明细表,对存货进行抽查核实后,采用市场法进行评估。

  项目名称为“珠江罗马新都”,项目西接东幡南路、东连佛山大道、北为张槎四路、

  南为五峰四路。共两块土地,土地分别办证,总面积为86343.00平方米,分三期开发,

  总建筑面积约20万㎡,容积率2.5,规划总绿地面积约2.3万㎡,绿化率达39%。生活

  配套有1.5万㎡的欧陆风情商业街,金算盘特码论坛。区内另配有新古典主题园林、社区游泳池、社区文

  楼盘外墙装修裙楼大理石,其上瓷片,内部大堂地面为抛光砖,一般配置2-3部电

  梯,铁木扶手消防步梯,铝合金窗,实木入户门,水电暗敷,PVC上下水。沿街面为

  项目位于禅城区张槎片区,约5分钟祖庙中心生活圈,将佛山市老城区资源囊括--

  张槎及禅城居住区、祖庙商圈、专业市场、星级酒店、知名学校、优质医疗机构等都

  在两公里半径生活圈内。附近有百花广场、环球国际广场等购物中心,有佛山市中医

  院、佛山妇幼保健院、佛山第二人民医院等医疗机构;佛山科技学院、佛山市汾江中

  学等教育配套。距祖庙地铁站约5分钟车程,轻工路有110、117、119、160、K2路公

  交通过。张槎西路、轻工路、季华北路让所在的区域张槎真正实现南北贯通、东西畅

  评估对象已办理了《广东省佛山市商品房预售许可证》编号2013004801、

  房地产开发有限公司;开发资质证书号:粤佛房开字第1301120号;项目名称:卓景

  评估对象位于禅城区轻工三路9、11号,地上房屋建筑物均为钢筋混凝土框架结构,

  外墙贴瓷片,入户门为实木门,铝合金窗,公共部分装修基本完工,套内为毛坯;地下

  负一、负二层为车库,已经全部划格定位。水电消防设施齐全。尚未取得竣工验收资料。

  佛山,位于中国最具经济实力和发展活力地区之一的珠江三角洲腹地,与广州共同

  构成“广佛都市圈”,是“广佛肇经济圈”、“珠江-西江经济带”的重要组成部分,在广

  佛山毗邻港澳,与香港、澳门相距车程均在2小时左右,随着广深高铁、广珠城际

  禅城区位于广东省第三大城市佛山市的中心城区,是佛山市人民政府驻地,为佛山

  佛山现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区,全市总面积3797.72平方公

  里,常住人口735.06万人,其中户籍人口385.61万人。禅城区常住人口110万人。下辖

  2014年,全区实现地区生产总值(GDP)1463.93亿元,比上年增长8.1%。其中,

  第一产业增加值0.58亿元,增长0.6%;第二产业增加值600.69亿元,增长8.0%,对

  GDP增长的贡献率为44.1%;第三产业增加值862.66亿元,增长8.2%,对GDP增长的

  贡献率为55.9%。三次产业结构为0.04:41.03:58.93。在第三产业中,交通运输、仓储

  和邮政业增长10.3%,批发和零售业增长15.1%,住宿和餐饮业增长3.0%,金融业下降

  0.7%,房地产业增长6.9%,其他服务业增长8.7%。人均生产总值132207元,按当年平

  均汇率折算21522美元,增长7.9%。现代服务业增加值501.08亿元,增长7.1%。民营

  2014年,农业总产值1.23亿元,增长1.4%,其中,种植业产值0.26亿元,增长

  4.6%;牧业产值0.51亿元,增长15%;渔业产值0.38亿元,下降16.5%;农林牧渔服务

  2014年,全年规模以上工业增加值比上年增长8.5%,其中国有控股企业增长6.3%,

  民营企业增长14.8%,外商及港澳台投资企业下降5.9%,股份制企业增长13.2%,集体

  企业增长36.4%,股份合作制企业增长45.0%。十大支柱产业增加值同比增长8.3%,其

  中,电力、热力生产和供应业增长8.1%、非金属矿物制品业增长9.5%、计算机、通信

  和其他电子设备制造业增长77.4%、纺织业增长6.3%、食品制造业增长19.9%。

  全年建筑业增加值33.41亿元,比上年增长5.4%。全区具有资质等级的建筑业企业

  80家,比上年减少2家;主营业务收入82.09亿,增长11.4%;实现利润总额1.69亿元,

  增长46.9%。房屋建筑施工面积1710.78万平方米,增长26.6%,房屋竣工面积188.04

  2014年,全年完成固定资产投资464.28亿元,比上年增长14.5%。其中,第二产

  业投资61.42亿元,增长9.7%;第三产业投资402.86亿元,增长13.2%。二三产业投资

  2014年,国内贸易,全年实现社会消费品零售总额619.52亿元,比上年增长14.7%。

  分行业看,批发和零售业零售额574.65亿元,增长15.5%;住宿和餐饮业零售额44.87

  2014年,对外经济,全年进出口总额154.10亿美元,比上年增长8.2%。其中,出

  口102.20亿美元,增长7.1%;进口51.90亿美元,增长10.5%。实现贸易顺差(出口减进

  ④评估对象位于佛山市禅城区轻工三路9、11号卓景花园,处于禅城区较繁华的商

  业区域,附近有多家酒店、银行、医院、超市、肉菜市场等,有110、117、119、160和

  对于存货——开发产品评估,采用市场比较法对其开发完成后的房地产价值进行评

  估,再减去后续各项工程成本、项期间费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税及

  已签订合同的开发产品评估值=开发完成后的房地产价值-后续各项工程成本-销售

  未签订合同的开发产品评估值=开发完成后的房地产价值-后续各项工程成本-后续

  案例:佛山市禅城区轻工三路9号卓景花园二、三期住宅评估(房地产评估明细表

  参照物分别为佛山市禅城区轻工三路9、11号卓景花园的住宅,与委估房地产在同

  经上表计算,评估对象的市场单价为8,365.00元/m2。,建筑面积34,677.77平方米,

  由上表计算得出,销售费用率为3.10%,管理费用率2.59%,财务费用率为-0.01%。

  由上表计算得出,评估基准日的所得税率(所得税 / 收入)为4.23%,净利润率为

  由于开发房地产未销售完,近期房地产销售不景气,考虑到市场对未来房地产销售

  根据佛山市地方税务局《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的公告》(2010

  对从事房地产开发的纳税人按照转让房地产取得的收入预征土地增值税,待项目符

  未签订合同的开发产品评估值=开发完成后的房地产价值-后续各项工程成本-后续

  经上表计算,委估卓景花园二、三期住宅(未签订合同)评估值为216,920,324.22

  其他开发产品与以上评估方法相同,经评估,开发产品的评估值为716,813,183.22

  其他流动资产账面值为14,207,812.62元,内容为预缴营业税、土地增值税和其他税

  费。我们将清查评估明细表与明细帐、总帐、资产负债表进行核对,对相关的凭证进行

  抽查,评估时根据评估基准日评估目的实现后的、且与其他评估对象没有重复的资产权

  佛山市卓越房地产开发有限公司存置于佛山市禅城区轻工三路11号的设备,主要

  ②比亚迪QCJ6480MJ小型普通客车、大众斯柯达昊锐SVW7189BJD小型轿车共2

  本次评估的大部分设备由于维护保养良好,外观整洁,完全能满足工艺要求,运转

  根据本次评估目的,机器设备按持续使用原则,采用重置成本法评估。以全新设备

  现行市价、取费为依据确定机器设备的重置价值,并通过实际勘察确定成新率计算评估

  根据当地汽车市场销售信息等近期车辆市场价格资料,确定运输车辆的现行含税购

  价,在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及广东省相关规定计入车

  对于购置时间较早,现市场上无相关型号但能使用的电子设备,参照二手设备市场

  对于非营运的小、微型客车、大型轿车,依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车

  辆行驶里程确定理论成新率,然后结合现场勘察情况加以修正,确定其综合成新率。

  现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏,发动机或电瓶是否正常,电路是否通畅,

  制动性能是否可靠,是否达到尾气排放标准等,根据勘察结果,在理论成新率的基础上

  ①现行市价:经上网查询,查询广州市汽车市场行情,得知该型号汽车目前全新状

  该车已行驶里程为115,813公里,规定行驶里程600,000公里,则:

  评估人员在广泛听取车辆使用人员和管理人员对该车使用情况的介绍和评判后,根

  据该车的性能、外观、维护保养、使用环境等情况,确定该车辆勘察成新率50%。具体

  经向经销商询价得知,由于该型号笔记本电脑市面含税价为5,600.00元,则重置价

  本次评估成新率采用年限法确定。笔记本电脑的经济寿命为5年,截止评估基准日,

  经过评估测算,评估基准日时,固定资产重置价值为840,365.00元,评估净值为

  评估时,评估人员核实了购置合同、支付凭证等资料,同时向企业有关人员了解软

  件的使用情况、维护情况及摊销情况等。经核实,软件目前各方面使用均正常,根据清

  递延所得税资产账面值为4,887,016.60元,内容为审计报告对坏账准备及预计开发

  成本计提的递延所得税资产。我们将清查评估明细表与明细帐、总帐、资产负债表进行

  核对,在账表相符的基础上,对递延所得税资产的内容性质等情况进行逐项核实。评估

  时根据评估基准日评估目的实现后的被评估单位还存在的、且与其他评估对象没有重复

  应付账款账面值为165,047,687.86元,主要内容为土建总包工程款、消防工程安装

  预收账款账面值为295,511,222.79元,主要内容为佛山佛塑科技集团股份有限公司

  其他应付款账面值为14,629,086.92元,主要为往来款、投标保证金等。

  在清查过程中,评估人员对资产负债表、总账、明细账和佛山市卓越房地产开发有

  限公司填制的评估明细表进行核对,并抽查凭证,审查其金额、内容、数量、日期是否

  与账本相符,对数额较大的款项,均通过发函形式进行询证。经清查核实,账款相符。

  评估人员通过调查了解,逐一具体分析各往来款项的数额、发生时间和原因、债权

  经评估确认,应付账款评估值为165,047,687.86元,预收账款评估值为

  应付职工薪酬账面值为329,170.86元,是截止基准日应计提的员工年终奖金、教育

  经费和工会经费等,根据企业提供的评估明细表,与明细账、总账和资产负债表进行核

  对,评估人员审核了相关申报资料、计提依据、凭证及相关会计账簿,以核实其基准日

  应交税费账面值为1,705,411.24元,主要内容为企业所得税、个人所得税、房产税

  等,根据企业提供的评估明细表,与明细账、总账和资产负债表进行核对,评估人员审

  核了相关纳税申报资料、计税依据、完税凭证及相关会计账簿,以核实其基准日余额的

  应付利息账面值519,833.33元,主要内容为借款利息。根据企业提供的清查明细表,

  与明细账、总账和资产负债表进行核对,评估人员审核了相关借款合同及相关会计账簿,

  确定其借款本金、利率等,以核实其基准日余额的正确性。经清查核实,账实相符,评

  应付股利账面值为41,106,876.39元,内容为应付股东以前年度的分配利润。根据企

  业提供的评估明细表,与明细账、总账和资产负债表进行核对,评估人员审核了相关股

  利分配方案及支付情况等,以核实其基准日余额的正确性。评估时以清查核实无误的账

  长期借款账面值为249,500,000.00元,主要内容为广州银行佛山分行借款。评估人

  员对资产负债表、总账、明细账和佛山市卓越房地产开发有限公司填制的评估明细表进

  行核对,收集借款合同、协议及抵押担保合同,并抽查凭证,核查利息计提和支付情况,

  审查其金额、内容、数量、日期是否与账本相符。经清查核实,账实相符,评估时以清

  评估基准日2015年7月31日时,佛山市卓越房地产开发有限公司的全部资产账面

  1、 流动资产评估值比账面值增加7,722.28万元,变动率为7.72%,变动原因为应收

  2、 固定资产评估值比账面值增值10.65万元,变动率为40.84%,变动原因是设备

  3、 递延所得税资产评估净值比账面净值增值-488.70万元,变动率为-100%,变动原

  收益法是从企业整体出发,以企业的获利能力为核心,通过分析、判断和预测企业

  未来收益,考虑企业的经营风险和市场风险后,选取适当的折现率,折现求取股东全部

  现金流折现方法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值,评估资产价值的一

  种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用适宜的折现率折算

  成现时价值,得出评估值。其适用的基本条件是:企业具备持续经营的基础和条件,经

  营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现

  金流折现法的最大难度在于未来预期现金流的预测,以及数据采集和处理的客观性和可

  靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时,其估值

  现金流量包括企业所产生的全部现金流量(企业自由现金流量)和属于股东权益的

  现金流量(权益现金流量)两种口径,企业自由现金流量指的是归属于包括股东和付息

  债务的债权人在内的所有投资者的现金流量,权益自由现金流量指的是归属于股东的现

  金流量,是扣除还本付息以及用于维持现有生产和建立将来增长所需的新资产的资本支

  出和营运资金变动后剩余的现金流量。以上两种现金流量对应的方法分别为间接法和直

  接法。本次采用现金流折现法中,适用间接法,对应的现金流量为企业自由现金流量(企

  业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)-资本性支出-

  被评估单位自成立以来,业务不断发展,保证了其经营方式的连续性和获利模式的

  持续性,具备使用收益法评估的基础条件。因此,本次评估采用收益法进行,具体采用

  按照《资产评估准则—企业价值》的要求估算企业未来年度的收益,将未来收益折

  ①按照审计报表,对纳入报表范围的资产、业务,按照业务结构类型分别估算其预

  ②对纳入报表范围,但在现金流估算中未予考虑的诸如基准日后到报告出具期间已

  经转让的投资项目以及呆滞或闲置设备等类资产,定义其为基准日的溢余性或非经营性

  当前,国际经济环境复杂严峻,国内经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾

  2014年,我国宏观经济运行总体基本平稳,经济增长保持在合理区间,经济运行中出

  现一些积极变化与亮点。但投资增长后劲不足、融资瓶颈约束明显、企业经营困难等问

  展望2015年,世界经济将继续保持复苏态势,国内基本面和改革因素仍可支撑经济

  中高速增长,但一些短期、结构性与长期性因素将会对经济增长造成冲击和制约。要把

  2015年经济增长保持在合理区间,要继续实施和完善积极的财政政策和稳健的货币政策,

  2014年,面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务,党中央、

  国务院团结带领全国各族人民,牢牢把握国内外发展大势,坚持稳中求进工作总基调,

  全力推进改革开放,着力创新宏观调控,奋力激发市场活力,努力培育创新动力,国民

  经济在新常态下平稳运行,结构调整出现积极变化,发展质量不断提高,民生事业持续

  初步核算,全年国内生产总值636463亿元,按可比价格计算,比上年增长7.4%。

  工业生产平稳增长。全年全部工业增加值227991亿元,比上年增长7.0%。规模以

  上工业增加值增长8.3%。在规模以上工业中,分经济类型看,国有及国有控股企业增长

  4.9%;集体企业增长1.7%,股份制企业增长9.7%,外商及港澳台商投资企业增长6.3%;

  私营企业增长10.2%。分门类看,采矿业增长4.5%,制造业增长9.4%,电力、热力、燃

  全年全社会建筑业增加值44725亿元,比上年增长8.9%。全国具有资质等级的总承

  包和专业承包建筑业企业实现利润6913亿元,增长13.7%,其中国有及国有控股企业

  固定资产投资增速放缓。全年全社会固定资产投资512761亿元,比上年增长

  15.3%[16],扣除价格因素,实际增长14.7%。其中,固定资产投资(不含农户)502005

  亿元,增长15.7%,农户投资10756亿元,增长2.0%。东部地区投资[17]206454亿元,

  比上年增长15.4%;中部地区投资124112亿元,增长17.6%;西部地区投资129171亿

  在固定资产投资(不含农户)中,白小姐开奖记录列表,第一产业投资11983亿元,比上年增长33.9%;第

  二产业投资208107亿元,增长13.2%;第三产业投资281915亿元,增长16.8%。民间

  固定资产投资[18]321576亿元,增长18.1%,占固定资产投资(不含农户)的比重为64.1%。

  市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额[21]262394亿元,比上年增长12.0%,

  扣除价格因素,实际增长10.9%。按经营地统计,城镇消费品零售额226368亿元,增长

  11.8%;乡村消费品零售额36027亿元,增长12.9%。按消费类型统计,商品零售额234534

  在限额以上企业商品零售额中,粮油、食品、饮料、烟酒类零售额比上年增长11.1%,

  服装、鞋帽、针纺织品类增长10.9%,化妆品类增长10.0%,金银珠宝类与上年持平,

  日用品类增长11.6%,家用电器和音像器材类增长9.1%,中西药品类增长15.0%,文化

  办公用品类增长11.6%,家具类增长13.9%,通讯器材类增长32.7%,石油及制品类增长

  全年货物进出口总额264334亿元,比上年增长2.3%。其中,出口143912亿元,增

  长4.9%;进口120423亿元,下降0.6%。进出口差额(出口减进口)23489亿元,比上

  城乡居民收入继续增加。全年全国居民人均可支配收入20167元,比上年增长

  10.1%,扣除价格因素,实际增长8.0%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入

  [34]28844元,比上年增长9.0%,扣除价格因素,实际增长6.8%;城镇居民人均可

  支配收入中位数[35]为26635元,增长10.3%。农村居民人均可支配收入10489元,

  比上年增长11.2%,扣除价格因素,实际增长9.2%;农村居民人均可支配收入中位

  数为9497元,增长12.7%。全年农村居民人均纯收入为9892元。全国居民人均消费

  支出14491元,比上年增长9.6%,扣除价格因素,实际增长7.5%。按常住地分,城

  镇居民人均消费支出19968元,增长8.0%,扣除价格因素,实际增长5.8%;农村居

  民人均消费支出8383元,增长12.0%,扣除价格因素,实际增长10.0%。

  社会保障建设取得新进展。年末全国参加城镇职工基本养老保险人数34115万

  人,比上年末增加1897万人。参加城乡居民基本养老保险人数50107万人,增加357

  万人。参加基本医疗保险人数59774万人,增加2702万人。其中,参加职工基本医

  疗保险人数28325万人,增加882万人;参加居民基本医疗保险人数31449万人,增

  加1820万人。参加失业保险人数17043万人,增加626万人。年末全国领取失业保

  险金人数207万人。参加工伤保险人数20621万人,增加703万人,其中参加工伤保

  险的农民工7362万人,增加98万人。参加生育保险人数17035万人,增加643万人。

  按照年人均收入2300元(2010年不变价)的农村扶贫标准计算,2014年农村贫困人

  证券交易所发布的《2015年中国资本市场展望报告》认为,展望2015,改革进入攻

  坚阶段,改革的艰巨性、复杂性、关联性开始显现,资本市场肩负着“使市场在资源配

  置中起决定性作用”的重大使命,从外部的人民币国际化战略推进和资本账户开放,到

  特别是随着资本市场行情的回暖,投资者信心的企稳,如何在股市新常态中顺利完

  成从2014深化改革元年到2015改革落实年的跨越,考验着决策者的智慧和勇气。

  可以预期的是,2015年将是资本市场改革具体措施密集落实的一年,注册制改革的

  推出、证券法修订完成、创业板改革思路明晰、稽查执法力度的升级……这一系列措施

  2015年以来,全国房地产政策延续上年末的宽松态势,除央行多次下调利率及准备

  金率外,个人出售普通住房免征营业税年限由5年下调至2年,二套房贷款首付比降至

  四成。从佛山市来看,继2014年8月限购政策松绑后,2015年3月佛山市住房公积金

  贷款新政开始实行,将申请贷款连续缴纳公积金时间缩短至6个月,贷款最高额度则上

  2015年以来,佛山市房地产市场景气度在政策持续宽松的推动下大幅提升,1-7月

  住宅成交面积达928.91万平方米,同比增长70.56%。佛山市住宅成交主要被南海、顺

  德和禅城区主导,2015年1-7月南海成交面积占佛山市的44%,南海的广佛交界板块成

  为推动成交量高涨的重要力量。在价格方面,1-7月佛山市住宅成交均价为9311.12元/

  第一,房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有

  力,化解了当前房地产泡沫的风险,并推动其健康发展,则会实现平稳的过渡;而如果

  任由房价按照目前趋势推进,则未来的下行和危机难以避免;预计房价在10年代会有一

  个泡沫破灭和价格下跌的过程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌的幅度和引起的危机

  第二,保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看,未来中国将加大保障性住房

  的建设,但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难

  第三,中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城

  市化发展的现实需要决定的,所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则

  第四,目前的房地产价格基本已经达到高位顶点,2010年继续大幅上涨的局面应该

  不会出现,原因是政策已经开始对房地产发力,人们的预期和观望情绪业已出现。

  从中国房地产当前的形势看,调控政策应该重点关注两个层面,一是严厉打击房地

  产投资和投机,控制房价,防止泡沫的继续扩大;二是防止房地产泡沫破灭引发危机和

  风险,保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是,一方面控制投资和投机

  以控制房价,另一方面通过保障住房缓解自住需求,同时加快经济增长和城市化进程,

  逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注,

  佛山市卓越房地产开发有限公司坐落在佛山市禅城区旅游商业中心片区,主要负责

  房地产开发经营及对外投资,物业管理(以上经营项目凭有效资质证经营);自有物业出

  租,室内清洁服务。开发的卓景项目总占地57,882.8㎡,东临佛山大道,西抵东番路,

  近邻纺织集团,南临轻工三路,北临张槎四路,近临东便村,距离火车站1.7公里,是

  佛山市卓越房地产开发有限公司的经营模式为:房地产开发经营及对外投资,物业

  管理相结合。推行水平发展战略,加强管理,突出优势(人力资源优势、融资渠道优势、

  地域优势、客源优势、产品优势、设计成果优势等),实现优势互补,共同发展。

  佛山市卓越房地产开发有限公司已基本形成集房地产开发经营、对外投资、物业管

  理为一体。目前,已开发卓景花园一、二、三期建设,截至目前累计取得销售额约8.2

  佛山市卓越房地产开发有限公司现有员工45人,形成了完善的管理结构,采用扁平

  化管理结构,设有工程设计部、综合管理部、开发部、财务部、营销部等部门。公司拥

  有技术人员共35人。技术人员全部获得大专以上学历水平,具有较强的技术水平。

  000973)是中国塑料新材料行业的龙头企业、中国制造业500强、国家火炬计划重点高

  新技术企业集团,是广东省工业龙头企业中唯一的“战略产业类新材料企业”,广东省塑

  料工程技术研发中心的依托企业。佛山佛塑科技集团股份有限公司是一家成立于1988

  年的大型国有控股上市公司,具有良好的社会信誉,2010年佛山佛塑科技集团股份有限

  公司出资成立佛山市卓越房地产开发有限公司,负责佛山市禅城区轻工三路9、11号土

  ②经营优势。佛山市卓越房地产开发有限公司主要经营房产开发及物业管理,具有

  ③产品模式优势。佛山市卓越房地产开发有限公司开发的项目定位中高端,需求刚

  ②市场竞争风险。由于佛山市卓越房地产开发有限公司成立时间短,开发经验相对

  根据企业提供的近三年财务报表和有关资料,经整理分析重新编制出收益状况比较

  表,在此基础上,结合佛山市卓越房地产开发有限公司的资产负债情况,对佛山市卓越

  房地产开发有限公司的偿债能力、营运能力和盈利能力作出分析,以说明佛山市卓越房

  地产开发有限公司的财务状况,判断佛山市卓越房地产开发有限公司未来的发展能力。

  R=净利润+折旧和摊销+付息债务利息(扣税后)-资本性支出-净营运资金变动(3)

  量。假设预测期后企业永续经营,预测期后年自由现金流量保持与其预测期的最后一个

  年度等额。最后,将两部分的自由现金流量进行折现处理加和,得到企业经营性资产价

  折现率亦称期望投资回报率,本次评估采用全部资本加权平均成本(Weighted Average

  Cost of Capital或WACC),作为评估对象的全部资本的自由现金净流量的折现率。

  资产的价值体现在未来资产的获利能力上,直接与未来收益期的长短相联系。佛山

  市卓越房地产开发有限公司没有新的开发项目,现有开发的房地产计划于2017年销售完。

  对佛山市卓越房地产开发有限公司的未来财务数据预测是以企业2012年至2015年

  1~7月的经营业绩为基础,遵循我国现行的有关法律、法规,根据国家宏观政策、国家

  及地区的宏观经济状况、国家及地区造船行业状况,企业的发展规划和经营计划、优势、

  劣势、机遇、风险等,尤其是企业所面临的市场环境和未来的发展前景及潜力,并依据

  企业编制的财务预算和2015年8~12月至2017年财务预测,经过综合分析编制的,其

  根据佛山市卓越房地产开发有限公司的建筑承包合同,预测2015年8~12月至2017

  佛山市卓越房地产开发有限公司的管理费用支出项目主要由工资及福利、办公费、

  固定资产折旧、无形资产摊销,以及为组织和管理生产经营活动而发生的其他费用组成,

  随着生产规模的扩大而增加。本次评估管理费用的预测:工资及福利费等与人工有关的项

  目先按前三年各费用占收入比例推测2013年的发生额,再分别减去上半年的发生额,从

  而推算出2013年下半年的发生额,以后各年度的发生额是在上一年基础上递增5%;折旧

  和摊销按实际的发生额测算(其中列在管理费用的折旧和摊销占总的折旧和摊销额的

  42%);技术开发费和税金先算出前三年实际发生数占营业收入的比重,推测预测期这两

  项目的水平;为组织和管理生产经营活动而发生的其他管理费用项目的测算是先按前三年

  各费用占收入比重推测2013年的发生额,再分别减去上半年的发生额,从而推算出2013

  佛山市卓越房地产开发有限公司的财务费用主要是贷款利息支出、利息收入和金融

  手续费等,故本次评估参照以前年度的发生情况结合以后的业务发展进行预测。经与企

  业管理层和财务部们沟通和了解,对2015年8~12月至2017年财务费用的预测。

  通过了解佛山市卓越房地产开发有限公司融资计划,结合行业平均资产负债率水平

  佛山市卓越房地产开发有限公司的营业外收支金额不大,对利润总额影响较小,并

  佛山市卓越房地产开发有限公司目前执行的企业所得税税率为25%,本次评估预测

  无形资产为软件,根据佛山市卓越房地产开发有限公司的投资规划,结合企业现行

  在借款规模基本维持目前水平的假设条件下,结合生产经营的发展对资金的需求情

  况,并扣除所得税,预测未来几年的债务利息支出情况。具体情况见收益法评估结果表。

  考虑到企业目前各项长期资产规模已经能够满足未来生产经营的需要,因此不考虑

  公司目前还没有明确的新增资本可能带来的新的投资计划。对未来企业资本性支出的估

  计,车辆和电子设备从2015年8-12月不需要增加,并在经营期结束时将其变现,计算

  资产回收额。其中固定资产车辆及电子设备回收额按评估基准日评估值40%进行折扣回

  营运资金增加额指企业在不改变当前营业条件下,为维持正常经营而需新增投入的

  营运性资金,即为保持企业持续经营能力所需的新增资金。如正常经营所需保持的现金、

  经分析,佛山市卓越房地产开发有限公司在不改变当前主营业务类型条件下,维持

  折现率亦称期望投资回报率,本次评估采用全部资本加权平均成本(Weighted Average

  Cost of Capital或WACC),作为评估对象的全部资本的自由现金净流量的折现率。

  通常认为持有国债到期不能兑付的风险很小,可以忽略不计,故评估一般以国债持

  有期收益率作为无风险收益率。考虑到股权投资一般并非短期投资行为,评估机构在中

  国债券市场选择从评估基准日至“国债到期日”的剩余期限超过10年的国债作为估算国

  债到期收益率的样本,评估基准日符合上述样本选择标准的国债平均到期收益率为

  市场超额收益率(ERP)反映的是投资者因投资于风险相对较高的资本市场而要求的

  高于无风险报酬率的风险补偿。其中证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指标,

  证券交易指数的收益率可以反映股票市场的股票投资收益率,故结合委估企业的经营规模

  等情况本次评估通过选用深证成指的指数收益率作为股票投资收益的指标,计算确定其作

  我们将每年沪深300指数成份股收益算术平均值或几何平均值计算出来后,需要将

  300个股票收益率计算平均值作为本年算术或几何平均值的计算ERP结论,这个平均值

  我们采用加权平均的方式,权重则选择每个成份股在沪深300指数计算中的权重;每年

  通过估算我们可以分别计算出2005、2006、2007、…、2014年每年的市场风险超额

  收益率ERPi,由于我们评估是要估算未来的ERP,因此我们最终需要选择上述2005-2014

  年每年ERP的平均值作为我们需要估算的未来的ERP,我们的估算结果如下:

  Beta值为衡量企业系统风险的指标,通常采用商业数据服务机构所公布的上市公司

  股票的Beta值来替代。本次评估中,我们对中国证券市场上被评估企业所属的行业通过

  同花顺iFinD资讯系统终端查询得出其加权剔除财务杠杆调整后Beta系数确定被评估企

  业的企业风险系数Beta,则根据查询后确定被评估企业所在行业的企业风险系数Beta

  特有风险收益率包括规模超额收益率和其他特有风险收益率两部分,目前国际上比

  较多的是考虑规模因素的影响,资产规模小、投资风险就会相对增加,反之,资产规模

  大,投资风险就会相对减小,企业资产规模与投资风险这种关系已被投资者广泛接受,

  另外特有风险也与被评估单位其他的一些特别因素有关,如供货渠道单一、依赖特定供

  注册资产评估师在估算被评估单位特有风险收益率时,通常也分规模超额收益率和

  其他特有风险收益率两部分来估算。对于规模超额收益率,中评协组织了课题组进行了

  研究,其研究结果表明:规模超额收益率在净资产规模低于10亿时呈现随净资产增加而

  根据中评协《企业价值益法评估参数确定实证研究》(课题编号:4201022008)初步

  对于其他特有风险收益率,注册资产评估师通常是结合对评估对象和行业平均的财

  经综合分析本次被评估单位与行业平均数据各方面差异,最后估算被评估单位的其

  股权收益率=无风险率收益(Rf)+超额风险收益率(ERP)×被评估单位风险系数Beta+企业

  债权收益率的估算目前一般套用银行贷款利率,从债权人的角度看,收益的高低与

  风险的大小成正比,故理想的债权收益组合应是收益高低与风险大小的平衡点,即收益

  率的平均值,亦即银行贷款利率的平均值。经测算,一年期银行贷款利率的平均值为

  加权资金成本(WACC)=股权收益率×股权比例+债权收益率×债权比例×(1-所

  溢余资产指的是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产,非经营

  性资产及负债指的是与企业的生产经营活动无直接关系的资产及负债。溢余资产或非经营

  佛山佛塑科技集团股份有限公司22,276,087.00元、佛山市合盈置业有限公司

  广州珠江房地产开发中心有限公司(其他应付款-应收账款)828.36万元,

  经分析,本次评估的溢余资产、非经营性(非收益性)资产及负债主要包括以下内

  评估基准日时,佛山市卓越房地产开发有限公司审计后的资产负债表列示的长期借

  运用收益法,佛山市卓越房地产开发有限公司净资产账面值为23,751.94万元,股

  (1)假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易,在该市场上,买者与

  卖者的地位平等,彼此都有获得足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易行为都是

  (2)本次评估的基本前提是国家宏观经济政策无重大变化、企业的外部生产经营环

  (3)企业各项经营业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大改

  (2)佛山市卓越房地产开发有限公司将保持基准日的经营管理水平且经营效果达到

  (3)佛山市卓越房地产开发有限公司将按照现有投资计划项目和时间安排进行追加

  投资,达到目标经营规模,不考虑不可预见追加投资情况而导致企业经营基本面改变的

  (4)企业的原材料及产品价格在正常范围内波动、价格变化基本同步且均衡发生;

  (7)企业的经济运作不会受到诸如原材料、交通运输、水电、通讯的严重短缺或成

  (8)本次评估假设被评估企业对其资产按目前的用途和使用方式、规模、频度、环

  (1)本评估结果建立在被评估单位提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础

  (2)本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影

  (3)本评估报告结论仅供委托方为上述评估目的使用,评估师在评估报告中仅就该

  项评估目的及设定的价值类型下的资产价值发表专业意见,评估师和评估机构所出具的

  评估基准日2015年7月31日时,佛山市卓越房地产开发有限公司的全部资产账面

  运用收益法,佛山市卓越房地产开发有限公司净资产账面值为23,751.94万元,股

  可靠,两种评估方法差异的原因主要是:资产基础法评估是以资产的成本重置为价值

  标准,反映的是资产投入(购建成本)所耗费的社会必要劳动,这种购建成本通常将

  随着国民经济的变化而变化,且本次资产基础法评估没有包括商誉等账外的无形资产

  的价值;而收益法评估是以资产的预期收益为价值标准,反映的是资产的产出能力(获

  利能力)的大小,这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等

  多种条件的影响,同时对企业预期收益做出贡献的不仅仅有各项有形资产和可以确指

  的无形资产,还有许多不可确指的无形资产,特别是企业在生产经营过程中存在某些

  未在财务账上反映的无形资产。但是,由于佛山市卓越房地产开发有限公司未来经营期

  限太短,因此资产基础法结果大于收益法结果。本次评估目的为股权转让,从评估目

  的考虑,结合被评估单位的情况,资产基础法的结果更能反映股东全部权益的价值。

  本次采用资产基础法评估结果作为评估结论,即佛山市卓越房地产开发有限公司股

  东全部权益的评估值为人民币叁亿零玖佰玖拾陆万壹仟柒佰元整(¥30,996.17万元)。

  在确定该股权价值时,评估师没有考虑由于具有控制权或者缺乏控制权可能产生的溢价